Es gibt viele gute Gründe dafür, dass man seine Garage umbauen will. Dabei stößt man bei den meisten Ideen an baurechtliche Grenzen, die es verhindern, seine Vorstellungen in die Wirklichkeit umzusetzen. Grundsätzlich wurde die Garage ja zur Nutzung als Unterstellmöglichkeit für Kraftfahrzeuge genehmigt. Ein anderer Verwendungszweck ruft daher regelmäßig die Baubehörde auf den Plan.

Garage
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Gerade der geübte Heimwerker hat natürlich beste Möglichkeiten, aus einer leerstehenden Garage einen Hobbyraum, eine Werkstatt, ein Sportstudio oder einen Partyraum zu machen. Das ist unter bestimmten Voraussetzungen auch kein rechtliches Problem. Neue Probleme tauchen auf, wenn die Garage als Wohnraum benutzt werden soll.

Problem Nr. 1 – Garagenprivileg Grundstücksgrenze

In vielen Ortssatzungen ist geregelt, dass man für seine Garage, im Gegensatz zu allen anderen baulichen Einrichtungen auf dem Grundstück, den sonst erforderlichen Mindestgrenzabstand von 3 Metern nicht einhalten muss. Dieses Privileg gilt nur für Garagen. Garagen sind nach geltendem Baurecht ganz oder teilweise umschlossene Räume zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Jegliche Umwidmung der Garage in eine andere Nutzungsform ist daher aus diesem Grund schon nicht möglich. Bei ungenehmigter Nutzungsänderung kann daher die Sanktion der Baubehörde auch bis zu einer Abrissverfügung führen.

Problem Nr. 2 – Bautechnische Gegebenheiten

Garagenbesitzer haben damit zu kämpfen, dass ihre Garage meist älter ist und sich die Abmessungen bei Indienststellung an den Autogrößen von vor 30 Jahren orientiert haben. In den 70er Jahren war z.B. der VW-Käfer nur knapp über 4 m lang und 1,58 m breit. Der vergleichbare heutige Golf VII ist bereits über 4,50 m lang und fast 1,80 m breit. Wenn man einen der heute sehr beliebten SUV betrachtet, so liegt man schon bei fast 5 m Länge und 2 m Breite. Eine Verbreiterung oder Verlängerung der Garage ist in solchen Fällen sicherlich eine gute Lösung. Bei Fertiggaragen sollte man aber besser an einen Abriss mit Neuaufbau denken.

Sollte eine Nutzungsänderung möglich sein, weil keine Grenzbebauung stattgefunden hat, ergeben sich weitere technische Probleme. Ältere Garagen haben eine Höhe von 2,25m bis 2,30m. Bei notwendigerweise durchzuführenden Fußboden-Wärmedämm-Maßnahmen kann daher die erforderliche Mindesthöhe für Wohnräume von 2,40m nicht erreicht werden. Für solche Fälle ist eine Genehmigung zu Wohnzwecken nicht darstellbar.

Problem Nr. 3 – Garage umbauen und Stellplatzregelung

Sollte tatsächlich bautechnisch alles abgeklärt werden können, stellt sich die Frage, wo der PKW denn nun abgestellt werden soll. Falls kein PKW vorhanden, ist trotzdem nach der Baunutzungsverordnung für Ein- und Zweifamilienhäuser eine entsprechende Anzahl Stellplätze nachzuweisen. In vielen Gemeinden ist es möglich, diese Verpflichtung durch eine Ablösezahlung zu umgehen. Da können allerdings erhebliche Beträge auf den Hausbesitzer zukommen.

Fazit:

Es ist also am besten, alle Probleme mit der zuständigen Baubehörde abzuklären, bzw. einen Architekten oder Bauingenieur mit der Abklärung zu beauftragen, ehe man Umbaumaßnahmen einleitet.

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