Die Bebaubarkeit eines Grundstücks wird im Wesentlichen von vier Faktoren beeinflusst, die von den Bauherren bei der Planung ihres Hauses zu berücksichtigen sind. Dies sind die Bodenbeschaffenheit, die baurechtlichen Vorschriften, die Erschließung des Grundstücks und manchmal auch Vorschriften des Schallschutzes. Nicht jedes Grundstück ist bebaubar und nicht jedes Baugrundstück kann so bebaut werden, wie es die Vorüberlegungen der Bauherren erwarten lassen.  Nachstehend sind die möglichen Hemmnisse und Einflussfaktoren näher erläutert.

Bebaubarkeit eines Grundstücks

Bodenbeschaffenheit

Die Bodenbeschaffenheit macht insbesondere dann Probleme, wenn sich das Baugrundstück auf einem ehemaligen Gewerbegelände befindet. Man sollte daher vorab erfragen, welche Gewerbe dort ausgeübt wurden und wann die Aufgabe des Geländes erfolgte. Betriebe, die mit Schwermetallen, Heizöl, Benzin u.ä. Stoffen tätig waren, haben selten die im Boden befindlichen Überreste ihrer Tätigkeiten entsorgt. Um vor weitreichenden, kostspieligen Sanierungsmaßnahmen gefeit zu sein, empfiehlt es sich, vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages durch Befragung der Nachbarn und bei konkretem Verdacht durch Bestellung eines Bodengutachtens die notwendigen Maßnahmen zu treffen. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist ein Regress meist zu spät, da der Eigentümer immer der Sanierungspflichtige ist.

Neben den Belastungen im Boden kann es auch Probleme mit dem Baugrund selbst geben, wenn dieser im Urstromtal eines Flusses liegt oder wenn sich das Grundstück in einem Moor- oder Marschgebiet befindet. In dem Fall ist ein Bodengutachten unumgänglich, da in jedem Fall besondere Gründungsmaßnahmen erfolgen müssen. Für diese Gründung ist meist eine sogenannte Pfahlgründung zu errichten. Die Länge und Anzahl der Pfähle, auf die das Fundament gesetzt wird, ergibt sich aus der Beschaffenheit des Bodens.

Das gegensätzliche Problem zum moorigen und sumpfigen Boden bei der Bodenbeschaffenheit ist Felsboden. Wenn Felsboden vorhanden ist, kann die Gründung nur durch Sprengungen erfolgen. Die Kosten hierfür können erhebliche Summen erreichen.

Baurechtliche Vorschriften

Die baurechtlichen Vorschriften sind im Baugesetzbuch, den Landesbauordnungen, den Flächennutzungsplänen und dem Bebauungsplan für das Baugrundstück enthalten. In diesen Vorschriften ist vieles geregelt. Ein Bebauungsplan mit entsprechender Satzung schreibt unter Umständen die Bebaubarkeit eines Grundstücks, die Anzahl der Geschosse, die Größe der Grundfläche des Hauses (GRZ), die Geschossfläche (GFZ), die Farbe und die Form des Daches und des Hauses, sowie manchmal auch die Art und Anzahl von Bäumen und Sträuchern auf dem Baugrundstück vor.

Die Grundstückserschließung

Die Grundstückserschließung kann ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen, wenn man beispielsweise eine Gasheizung installieren will, der nächste Gasanschluss aber einen Kilometer entfernt ist. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Mehrkosten für Erschließung von sogenannten „Pfeifenstielgrundstücken“ zu achten. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die nur über einen schmalen Zuweg, quasi in zweiter Reihe zu erreichen sind. Bei Nutzung solcher Grundstücke entstehen in der Regel immer zusätzliche Kosten.

Schallschutzmaßnahmen

Als letzter Punkt ist auch noch auch noch auf eventuelle Vorschriften bezüglich eines besonderen Schallschutzes zu achten. Für Wohngebiete, die in der Nähe von stark frequentierten Straßen oder Eisenbahnen liegen, kann vorgeschrieben sein, dass die Fenster, die in diese Richtung weisen, über eine Zwangsentlüftung verfügen müssen. Außerdem können die Lärmschutzwerte der Fenster und Türen höher sein als bei den Fenstern und Türen, die auf der anderen Seite des Hauses liegen. Die Kosten für solche Maßnahmen können ebenfalls erhebliche Höhen erreichen.

Grundsätzlich sollte man also vor dem Ankauf eines Grundstückes diese möglichen Kostentreiber ausschließen bzw. die Bebaubarkeit eines Grundstücks prüfen.

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