Wohnraum ist knapp und teuer, speziell in den Ballungsgebieten. Das treibt die Nachfrage selbst nach Kellerwohnungen in die Höhe und verleitet immer mehr Eigentümer von Mehrfamilienhäusern dazu, die Kellergeschosse zu (vermietbaren) Wohnungen auszubauen, um sie dann zu vermieten. Auch zahlreiche Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften sind auf die Idee gekommen, weil z.B. ein Kind unterwegs ist, Oma und Opa mit ins Haus einziehen (wollen) sollen oder ein zusätzlicher Raum für das Home Office erforderlich wird.

Natürlich kommen auch noch ganz profane Gründe in Frage, den Keller zum Wohnraum ausbauen zu wollen, wie Errichtung von Sauna, Fitnessraum, Hobbyraum oder Hauswirtschaftsraum.

Baugesetzliche Vorschriften für den Kellerausbau

In den meisten Häusern ist der Keller nicht mehr als Heizungs- und Abstellraum, der auch als solcher konzipiert wurde. Dabei sind viele Keller durchaus dazu geeignet, potentiellen Wohnraum zu schaffen. Für einen Keller, der nicht als Wohnraum genehmigt wurde, muss bei einer derartigen neuen Verwendung eine Nutzungsänderung beantragt werden. Dieser Antrag hat nur dann eine Chance auf Genehmigung, wenn bestimmte bauliche Vorgaben erfüllt werden. Zu diesen Vorgaben gehören Mindestansprüche an Raumhöhe, Belüftung und Belichtung.

Wenn ein Keller gänzlich unter dem Bodenniveau liegt und keine Fenster besitzt, sondern nur durch Lichtschächte für natürliche Belichtung gesorgt wird, und wenn die lichte Raumhöhe weniger als 2,30 m beträgt, ist eine permanente Nutzung als Wohnraum nicht möglich. In solchen Fällen besteht keine Chance, eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten.

Vor Beginn der entsprechenden Bauplanung für einen Kellerausbau sollte unbedingt ein Blick in die zuständige Landesbauordnung geworfen werden. Da es in Deutschland 16 Bundesländer gibt, haben wir auch 16 Landesbauordnungen. In allen stehen unterschiedliche Anforderungen für die Kellernutzung. Was in einem Bundesland erlaubt ist, kann in einem anderen verboten sein.

Die wesentlichen Kriterien für die Kellernutzung sind die Mindestraumhöhe und die Belichtungsmöglichkeiten. Gerade hierbei zeigen sich die unterschiedlichen Anforderungen recht deutlich. Während man in vielen Bundesländern mit einer Raumhöhe von 2,30 m auskommt, werden in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland und Schleswig-Holstein schon 2,40 m verlangt und in der Bundeshauptstadt Berlin erwartet man sogar eine Raumhöhe von 2,50 m.

Auch bei den vorgeschriebenen Fenstergrößen bewegen sich die Maße zwischen 10 und 12,5 Prozent der jeweiligen Grundfläche. Dies bedeutet also, dass ein Zimmer mit einer Grundfläche von 20 qm Fensterflächen von mindestens 2 qm aufweisen muss.

Sind die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung gegeben, kommen die nächsten Vorgaben hinsichtlich der Wärmedämmung und der Belüftung auf den Eigentümer zu.

Wozu will ich den Keller ausbauen?

In der Regel befinden sich im Keller keine Zu- und Ableitungen für Wasser, Strom und Heizung. Um eine nachträgliche Verlegung vorzunehmen, ist eine genaue Planung der künftigen Raumaufteilung und -nutzung erforderlich.

Mit einer Grundfläche von 50 Quadratmetern könnte man eine komplette kleine Wohnung mit Wohnschlafzimmer, Küche, Bad und WC konzipieren. man kann aber auch großzügige Räumlichkeiten für Weinkeller, Sauna, Fitnessraum oder Werkstatt erstellen.

Auch an die Kosten für den Kellerausbau denken

Beim Kellerausbau sind manchmal Arbeiten erforderlich, die einen normalen Kostenrahmen sprengen.

Wenn z.B. ein Fußboden verlegt wird und ein zusätzlicher Schallschutz an der Decke angebracht werden muss, sollte die Höhe der Kellerräume die in der Landesbauordnung vorgeschriebene lichte Höhe um mindestens zehn Zentimeter überschreiten, denn ansonsten wird es nichts mit der Nutzungsgenehmigung.

In vielen Fällen ist auch noch eine Abwasserhebeanlage erforderlich, um Toiletten- und Brauchwasser in die Kanalisation zu pumpen.

Mehrkosten sind auch dann erforderlich, wenn die zu kleinen Kellerfenster durch größere Fenster ersetzt werden müssen. Außenmauern sind in der Regel tragende Wände, daher muss die Kellerdecke massiv abgestützt werden, bevor Durchbrüche für die größeren Fenster geschaffen werden können.

Zusatzkosten können auch dann entstehen, wenn durch die Errichtung einer neuen Wohnung im Keller ein Stellplatz erforderlich wird, der gegebenenfalls durch die Zahlung einer Ablösesumme an die Gemeinde abgegolten werden muss.

Bildquelle: Thorben Wengert / pixelio.de

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